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賃貸管理会社の選び方

 賃貸経営を成功させるための必要条件は、ノウハウやシステムを豊富に蓄えた管理会社選びです。
大切な資産である賃貸物件を守り、賃貸経営を効率的に進めるために、管理業務の内容や管理システムの種類をおさえ、安心して運営を任せることができる管理会社を選びましょう。
 また管理会社の経営母体をチェックすることも忘れてはいけません。管理会社にはおもに4タイプあります。

○ハウスメーカー系・・・建物・設備管理を得意とする
○デベロッパー系・・・建物・設備管理を得意とし、賃貸事業全般に関するノウハウが豊富
○仲介会社系・・・入居者募集や入居者管理に強い
○コンサルティング会社系・・・効率的な賃貸事業を行うためのサポートに強い
このように系列によって得意分野が異なるので、経営母体も意識的にチェックしておくとよいでしょう。

理業務の内容は?・・・大きく分けて二つあります

建物管理

入居管理

・共用部の清掃.管理
・空室の管理
・建物や設備機器の保守.点検業務
・補修.修繕工事の提案及び実施
・大規模修繕工事の提案及び実施

・賃料設定のための市場調査
・入居者の募集.審査
・賃貸借契約の締結
・家賃.共益費.公益費の徴収
・共益費の管理
・クレーム対応
・契約の更新手続き
・退去立ち会い
・退去時の室内リフォーム
・退去清算


理の方法は?・・・大きく分けて三つあります
自主管理 サブリースシステム 管理代行システム

自主管理

コスト面では有利であるが、豊富な経験と十分な知識が必要。
大規模な物件には向かず、小規模物件向き。

サブリースシステム

特定の期間、ハウスメーカーやデベロッパーなどが建物をまるごと借り上げてくれるというもの。
委託手数料:家賃保証がつくため、やや高め。査定賃料の15~20%程度

項目

ポイント

システムの主な内容 賃貸マンション・アパートを一括して管理会社や不動産会社が借り上げるシステム。入居の有無にかかわらず、オーナーには一定の賃料の支払いをしてくれる。
管理・運営のしやすさ 賃貸運営に関する一切の業務を代行してもらうため、手間や煩わしさはない。サイドビジネスとして賃貸経営を行うオーナー向き
収益性 空室中の住戸があっても、管理会社が一定の賃料を保証してくれるため、空室によるリスクが少なく、毎月安定した収入が得られる。
現状 家賃を保証する以上、ある程度の入居率が見込めないと管理会社の採算がとれないので、立地条件や市状により判定される。近年はオーナーが希望しても請け負ってくれないケースもある。

管理代行システム

特定の期間、ハウスメーカーやデベロッパーなどが建物をまるごと借り上げてくれるというもの。
委託手数料:委託する業務の内容によって異なる。
(例)入居募集から賃料の集金代行までで賃料の4~7%程度

項目

ポイント

システムの主な内容 賃貸住宅の管理を管理会社や不動産会社などに委託する。
委託には3タイプある。
募集業務委託 入居者の募集のみを委託
一部管理委託 募集業務、家賃の徴収・改定や修繕業務を委託
一括管理委託 一部管理委託にさらに清掃や建物管理までを委託
管理・運営のしやすさ 経験豊富なオーナーや貸室数の少ない場合には、募集だけを任せてその他の業務を自分で行ったり、実務に時間がさけないオーナーは一括で管理委託するなど、オーナーの都合によって、どの業務をどこまで任せるかを選択できるので便利。
収益性 サブリースシステムと比較して、管理会社の手数料が低い。しかし、空室の場合の賃料保証がないため、空室が増えると損失が大きくなる。
現状 自己管理には知識も時間も必要になるため、多くのオーナーが採用している。企業によって、業務内容や料金に差があるため、事前に十分に調べてから委託内容と委託先を決める必要がある。

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